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YZCR-2013-01027

永政辦發(fā)〔2013〕35號

永州市人民政府辦公室

關(guān)于印發(fā)《永州市中心城區(qū)經(jīng)營性建設(shè)用地容積率調(diào)整管理辦法》的通知

冷水灘區(qū)、零陵區(qū)人民政府，鳳凰園經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，市政府各委局、各直屬機(jī)構(gòu)：

《永州市中心城區(qū)經(jīng)營性建設(shè)用地容積率調(diào)整管理辦法》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

永州市人民政府辦公室

2013年8月26日

永州市中心城區(qū)經(jīng)營性建設(shè)用地容積率調(diào)整管理辦法

第一章 總 則

第一條　為依法合理利用空間與土地資源，加強(qiáng)對建設(shè)用地供應(yīng)前后容積率的管理，維護(hù)建設(shè)市場的公開、公平、公正，保障城鄉(xiāng)規(guī)劃的順利實施，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《湖南省實施<中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法>辦法》、《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知》(建規(guī)〔2008〕227號)、《建設(shè)用地容積率管理辦法》（建規(guī)〔2012〕22號）等規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條　永州市中心城區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)營性建設(shè)用地容積率的調(diào)整管理適用本辦法。

第三條　本辦法所稱的基準(zhǔn)容積率是指市政府確定城市建設(shè)用地初始地價時規(guī)定的容積率。

第四條　任何單位和個人都有權(quán)向市政府及相關(guān)主管部門舉報和控告違反建設(shè)用地容積率管理規(guī)定的行為。

第二章 基準(zhǔn)容積率的確定

第五條　原則上將土地出讓前規(guī)劃條件或土地出讓后土地出讓合同中約定的容積率作為基準(zhǔn)容積率。

第六條　2008年1月1日以前，在土地出讓時簽訂的土地合同或規(guī)劃條件中無容積率約定，所在片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃或修建性詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)依法批準(zhǔn)實施的，按下列原則確定基準(zhǔn)容積率：

（一）已有批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃的，以控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率為基準(zhǔn)容積率。

（二）無批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃，但已有批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃的，以修建性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率為基準(zhǔn)容積率。

第七條　2008年1月1日以前，土地取得時土地出讓合同及規(guī)劃條件中既無容積率約定，又無已批準(zhǔn)實施的控制性詳細(xì)規(guī)劃或修建性詳細(xì)規(guī)劃的，建設(shè)用地按2.0作為基準(zhǔn)容積率。

第八條　對歷史上已建成的土地進(jìn)行舊區(qū)改造，對土地合同及規(guī)劃條件中未明確容積率指標(biāo)等情況，作為歷史遺留問題，由市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門會同市國土資源、房產(chǎn)、財政等部門提出解決方案，按擬改造地塊現(xiàn)狀合法建筑折算的容積率（擬改造地塊上計算容積率的合法總建筑面積與擬改造地塊總用地面積的比值）確定為基準(zhǔn)容積率，提請市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會審議同意后，報市人民政府批準(zhǔn)。市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)主管部門按市人民政府批準(zhǔn)的解決方案受理此類項目規(guī)劃事項申請。

第三章 容積率調(diào)整的條件與程序

第九條　國有土地使用權(quán)一經(jīng)出讓或劃撥，任何建設(shè)單位或個人不得擅自更改確定的容積率。符合下列情形之一的，方可按程序進(jìn)行調(diào)整：

（一）因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改造成地塊開發(fā)條件變化的；

（二）因城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和公共安全設(shè)施建設(shè)需要導(dǎo)致已出讓或劃撥地塊的范圍及相關(guān)建設(shè)條件發(fā)生變化的；

（三）因增加城市公共綠地、城市廣場、城市景觀需要的；

（四）國家和省有關(guān)政策發(fā)生變化的；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十條　國有土地使用權(quán)劃撥或出讓后，擬調(diào)整的容積率不符合劃撥或出讓地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃要求的，應(yīng)當(dāng)符合以下程序要求：

（一）建設(shè)單位或個人向市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門提出書面申請并說明變更理由。

（二）市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門應(yīng)就是否需要收回國有土地使用權(quán)征求有關(guān)部門意見，并組織技術(shù)人員、相關(guān)部門、專家等對容積率修改的必要性進(jìn)行專題論證。

（三）市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)通過本地主要媒體和現(xiàn)場進(jìn)行公示等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，必要時應(yīng)進(jìn)行走訪、座談或組織聽證。

（四）市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門提出修改或不修改控制性詳細(xì)規(guī)劃的建議，向市人民政府專題報告，并附有關(guān)部門意見及論證、公示等情況，經(jīng)市人民政府同意修改的，方可組織編制修改方案。

（五）修改后的控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)按法定程序報市人民政府批準(zhǔn)，報批材料中應(yīng)當(dāng)附具規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人意見及處理結(jié)果。

（六）經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門方可按照市政府批準(zhǔn)的意見辦理后續(xù)的規(guī)劃審批，并及時將變更后的容積率通報市國土資源行政主管部門。

第十一條　國有土地使用權(quán)劃撥或出讓后，擬調(diào)整的容積率符合劃撥或出讓地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃要求的，應(yīng)當(dāng)符合以下程序要求：

（一）建設(shè)單位或個人向市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門提出書面申請報告，說明調(diào)整的理由并附擬調(diào)整方案，調(diào)整方案應(yīng)表明調(diào)整前后的用地總平面布局方案、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、建筑空間環(huán)境、與周圍用地和建筑的關(guān)系、交通影響評價等內(nèi)容。

（二）市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門就是否需要收回國有土地使用權(quán)征求有關(guān)部門意見，并組織技術(shù)人員、相關(guān)部門、專家對容積率修改的必要性進(jìn)行專題論證。

專家論證應(yīng)根據(jù)項目情況確定擬參會專家的專業(yè)構(gòu)成和人員數(shù)量，從建立的專家?guī)熘须S機(jī)抽取有關(guān)專家，論證意見應(yīng)當(dāng)附專家名單和本人簽名，保證專家論證的公正性、科學(xué)性。專家與申請調(diào)整容積率的單位或個人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

（三）市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門應(yīng)通過本地主要媒體和現(xiàn)場進(jìn)行公示等方式征求規(guī)劃地段內(nèi)利害關(guān)系人的意見，必要時應(yīng)進(jìn)行走訪、座談或組織聽證。

（四）市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門依法提出修改或不修改建議并附有關(guān)部門意見、論證、公示等情況，報市人民政府批準(zhǔn)。

（五）經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批，并及時將變更后的容積率通報市國土資源行政主管部門備案。

第十二條　涉及容積率調(diào)整的相關(guān)批準(zhǔn)文件、調(diào)整理由、調(diào)整依據(jù)、規(guī)劃方案以及相關(guān)論證意見、公示（聽證）材料、變更合同等資料均應(yīng)按照國家有關(guān)城建檔案管理的規(guī)定，及時向市城建檔案館移交備查。

第十三條　市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將容積率調(diào)整程序、各環(huán)節(jié)責(zé)任部門等內(nèi)容在辦公地點(diǎn)和政府網(wǎng)站上公開，在論證后將參與論證的專家名單公開。

第十四條　因增加容積率而需補(bǔ)交的土地價款、各項規(guī)費(fèi)或應(yīng)繳納的罰款，不得減、免、緩繳。

第十五條　凡申請調(diào)整容積率以及超過基準(zhǔn)容積率的已出讓建設(shè)用地，均應(yīng)補(bǔ)交超容積率土地差價款。經(jīng)批準(zhǔn)同意調(diào)整容積率的，補(bǔ)交土地差價款按以下方法計算確定：

（一）在簽訂土地合同后一年（含一年）之內(nèi)，計算方式如下：

補(bǔ)交的土地價款=新增加的建筑面積×成交時樓面地價 （其中：新增加的建筑面積=容積率增加值×建設(shè)用地面積；成交時樓面地價=土地成交總價格/成交時確定的總建筑面積；成交時確定的總建筑面積=成交時確定的容積率×成交時建設(shè)用地面積）。

（二）在簽訂土地合同一年以后，計算方式如下：補(bǔ)交的土地價款=新增加的建筑面積×現(xiàn)時評估的樓面地價（其中：新增加的建筑面積=容積率增加值×建設(shè)用地面積；現(xiàn)時評估的樓面地價=現(xiàn)時評估的土地總價格/經(jīng)批準(zhǔn)調(diào)整容積率后確定的總建筑面積）。

屬調(diào)高容積率的，現(xiàn)時評估的樓面價格不得低于土地出讓成交的樓面價格，補(bǔ)繳土地價款評估的樓面地價評估基準(zhǔn)日以永州市人民政府批準(zhǔn)調(diào)整容積率的日期為準(zhǔn)。

第十六條　容積率增幅超過40%的，由市國土資源行政主管部門收回土地后，根據(jù)市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)的新容積率重新評估，設(shè)置最低價位底線后報市人民政府批準(zhǔn)，按程序重新掛牌出讓。

第四章 監(jiān)督管理

第十七條　永州市中心城區(qū)經(jīng)營性建設(shè)用地容積率的調(diào)整管理由市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)，市國土資源、財政、房產(chǎn)等行政主管部門協(xié)同管理。

第十八條　市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)中心城區(qū)內(nèi)建設(shè)項目調(diào)整容積率的組織審核及報批工作，市國土資源行政主管部門負(fù)責(zé)土地差價款征繳工作。

第十九條　建設(shè)單位或個人應(yīng)根據(jù)增加后的容積率到市國土資源行政主管部門申請辦理補(bǔ)繳土地差價款手續(xù)，市國土資源行政主管部門根據(jù)市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門提供的清單及建設(shè)單位或個人的申請核定征收土地差價款，簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》。

第二十條　市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門依據(jù)《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》以及土地差價款補(bǔ)交憑證，辦理后續(xù)的規(guī)劃審批手續(xù)。

第五章 附 則

第二十一條　本辦法自公布之日起施行，《永州市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)〈永州市中心城市經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)劃容積率和綠地率調(diào)整管理辦法〉的通知》（永政辦發(fā)〔2010〕15號）與此辦法相沖突的，以本辦法的規(guī)定為準(zhǔn)。

抄送：市委各部門，軍分區(qū)司令部。

市人大常委會辦公室，市政協(xié)辦公室，市中級人民法院，

市人民檢察院。

永州市人民政府辦公室                  2013年8月28日印發(fā)